Održaj i savesnost održaja

Održaj (Usucapio) je pravni institut, koji je kao origanarni (izvorni) način sticanja svojine predviđao još Zakon XII tablica (450. godine p.n.e). I sam termin “usucapio” razložen na dve latinske reči- usu i capere- u bukvalnom prevodu znači pribaviti upotrebom.

Ovaj pravni institut ima od svog nastanka isti cilj – da se otkloni nesklad između faktičkog i pravnog stanja u životnim situacijama kada jedno lice ima formalno pravo svojine (npr.upisan je u katastarski operat kao vlasnik predmetne nepokretnosti), ali na toj stvari nema državinu jer na toj stvari drugo lice ( koje nije upisano kao vlasnik u katastarski operat) ima faktičku državinu.

Naš Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa u članu 28. propisuje da “Savestan i zakonit držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom 10 godina (redovni održaj), a savestan držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom 20 godina.” (vanredni održaj)

Državina je zakonita ako se zasniva na punovažnom pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava svojine i ako nije pribavljena silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja. Savesnost državine se pretpostavlja, a savestan je onaj držalac koji ne zna ili ne može znati da stvar koju drži nije njegova.

Institut redovnog održaja se u praksi ređe koristi – naime,  uslov za redovni održaj je da sticalac ima punovažan zakonski osnov sticanja nepokretnosti (zakonita državina). Takav sticalac jednostavno može podneti zahtev za uknjižbu svog prava svojine nadležnom organu na osnovu tog dokumenta i tako i formalno postati vlasnik stvari- nepokretnosti. Ukoliko tom dokumentu, međutim, nedostaje neki formalni uslov da bi bio podoban za upis (svečana forma npr) tada se može govoriti o primeni redovnog održaja.

S druge strane, u sudskoj praksi je veliki broj sporova kojim se traži utvrđenje prava svojine, kao i drugih stvarnih prava na nepokretnosti putem instituta održaja na osnovu savesne državine, kada sticaocu nedostaje taj punovažni zakonski osnov sticanja (nije ni postojao, ili je izgubljen), ali već više od 20 godina koristi predmetnu nepokretnost, držeći je za svoju(vanredni održaj).

 Pretendent na sticanje prava svojine vanrednim održajem u sudskom postupku dokazaće da je u periodu dužem od 20 godina imao nesmetanu državinu nad određenom nepokretnošću, a u sumnji i da je držao verujući da je njegova odnosno ne zna ili ne može znati da stvar koju drži nije njegova.

Bitno je napomenuti da savesnost mora biti kontinuirana, i da taj kontinuitet može prekinuti ili u određeno vreme zastati, pod uslovima propisanim zakonom.

Međutim, iako zakon propisuje načelo pretpostavke savesnosti, u praksi se sreću različita tumačenja sudova koja dovode u pitanje i sam smisao ovog pravnog intituta.  

Presudom Apelacionog suda u Beogradu je tako konstatovano sledeće:  “Tužilјa je uklanjanjem pokretne stvari i gradnjom na zemlјištu koje nije pripadalo njenom pravnom prethodniku (prodavcu), a bez pravno valјanog ugovora ili drugog osnova za sticanje prava na samom zemlјištu na kome je Republika Srbija bila titular prava, o čemu je tužilјa nesumnjivo mogla imati saznanje imajući u vidu stanje u javnom registru nepokretnosti, i to bez obzira na vremenski period (…) nedostatak savesnosti čini zahtev tužilјe za utvrđenje prava svojine na predmetnoj katastarskoj parceli i upis iste zajedno sa izgrađenom kućom neosnovanim. (Presuda Apelacionog suda u Beogradu, Gž 3968/2021 od 2.9.2021. godine).

“S toga, bez obzira na pozivanje žalilaca da je savestan držalac onaj koji veruje da je stvar pribavio od vlasnika, …ne može se smatrati da je ovaj uslov ispunjen u konkretnom slučaju, zbog predmetnog ugovora o ustupanju prava korišćenja uz naknadu, koji nije ni sudski overen iako je zaključen u pisanoj formi, a sticalac uveden u posed, što bi moglo da služi konvalidaciji ugovora da je predmet prometa bio dozvoljen u vreme njegovog zaključenja, a što je i stranama ugovornicama bilo poznato….”(Presuda Apelacionog suda u Beogradu, Gž 4606/2020 od 23.12.2020. godine).

U gore navedenim primerima sudskog odlučivanja,  institut savesnosti, kao važan preduslov za sticanje prava svojine održajem, po našem mišljenju, tumači se veoma strogo i iz aspekta zakonitosti državine.

Naime, sud zaključuje da je sticalac nesavestan jer je bio dužan da (usko-stručno) razume da on nije stekao svojinu već samo pravo korišćenja, jer predmet sticanja nije bio u prometu…

Da li savestan može onda biti samo pravni stručnjak? Naše mišljenje je da je savestan svaki onaj pravni laik, koji je opravdano verovao da stiče vlasništvo na nepokretnosti, ako je sa prethodnikom (koji je i upisan u javnim knjigama) zaključio ugovor o prenosu prava korišćenja te nepokretnosti, ili je prosto tu nepokretnost kao vlasnik koristio proteklih 20 godina verujući da je njegova.

Zaključujemo da je održaj, kao  jako star ali još uvek čest i potreban osnov sticanja prava svojine, usled ponešto preuskog tumačenja instituta savesnosti sa jedne strane, ali i uvođenjem stroge svečane forme (solemnizacije) ugovora kojima se stvarna prava na nepokretnostima stiču, sa druge strane, postupno umanjuje značaj ovog važnog pravnog instituta, koji je važna poluga koja “ozakonjava” faktičko pravo na stvarima.

Ovaj tekst je samo informativnog karakter i ne predstavlja pravni savet niti tumačenje zakona.