Pravna priroda kapare i sličnost sa ugovornom kaznom i avansom

Zakon o obligacionim odnosima (ZOO) definiše da je kapara izvestan iznos novca ili izvesna količina drugih zamenljivih stvari koji u trenutku zaključenja ugovora jedna strana predaje drugoj, kao znak da je ugovor zaključen, ako nije drugačije ugovoreno. Šta je zapravo kapara i kako se razlikuje od sličnih instituta, pokazaćemo upoređujući je sa ugovornom kaznom, avansom, odustanicom, i posebno se osvrnuti na njena dejstva u predugovoru o kupoprodaji nepokretnosti.

Kapara i ugovorna kazna

Kapara deli neke zajedničke osobine sa institutom ugovorne kazne, ali i sa avansom, i u praksi može doći do njihove neodgovarajuće primene. Za razliku od ugovorne kazne, kapara je stvarno sredstvo obezbeđenja ispunjenja ugovornih obaveza, nastaje predajom novca (ili drugih zamenljivih stvari) pre ispunjenja ugovorne obaveze,  dok je ugovorna kazna lično sredstvo obezbeđenja, čija se sadržina ogleda u preuzimanju obaveze dužnika da, u slučaju da ne ispuni ugovornu obavezu, ili zakasni sa njenim ispunjenjem, plati unapred ugovoreni novčani iznos (pre svega kao vid nadoknade dela štete koju druga strana trpi zbog neispunjenja ugovora).  Ugovorna kazna se ne može ugovoriti za novčane obaveze, dok kapara može.

Kapara i avans

Sličnosti sa avansom ogleda se u novčanom karakteru obaveze, ali je, za razliku od kapare, avans samo unapred plaćen deo ugovorene cene. Razlike će se ogledati u posledicama neispunjenja obaveza strane koja je dala kaparu, odnosno strane koja je dala avans.  Naime,  ako ugovor ne bude ispunjen krivicom strane koja je dala kaparu, druga strana može zadržati kaparu. Ako ugovor ne ispuni strana koja je primila kaparu, dužna je da je vrati u dvostrukom iznosu. Avans se vraća u slučaju da se ugovor ne realizuje, po opštem principu vraćanja neosnovano zadržanog, bez obzira na odgovornost za neispunjenje ugovora.

Kapara i odustanica

Ova dva pravna instituta su najsličnija, ali postoji i značajna razlika. Naime, odustanica je beneficija ugovorne strane da se predomisli od zaključenja ugovora (u ostavljenom roku) ukoliko svom saugovaraču isplati novčani iznos (ili preda neku drugu stvar- na primer umetničku sliku) kao nadoknadu za korišćenje tog svog prava.

Kapara se razlikuje od odsutanice, jer kapara služi kao znak da je ugovor zaključen i ima cilj da ga ojača i osigura. Kapara se mora unapred predati, a odustanica se samo unapred obećava, a platiće je ugovorna strana koja odustaje od zaključenja ugovora. Strana koja je dala kaparu drugoj strani ne može jednostrano odustati od ugovora ostavljajući kaparu, osim ukoliko su ugovorne strane posebno ugovorile ovlašćenje na odustanak od ugovora. Tek u tom slučaju se kapara smatra zapravo odustanicom, koja je već u vreme zaključenja ugovora predata drugoj ugovornoj strani.

Kapara kao akcesorni ugovor

Kapara je, pored svega navedenog, akcesorni ugovor. Ova osobina kapare znači da ona deli pravnu sudbinu glavnog ugovora i ne može egzistirati bez glavnog ugovora, a u praksi posebno izaziva nedoumice u slučaju kada je odredba o kapari predviđena PREDUGOVOROM ( a ne glavnim ugovorom), a glavni ugovor nikada ne bude zaključen.

Ako glavni ugovor ne postoji ili je ništav, ni dogovor o kapari koja taj glavni ugovor obezbeđuje, nema pravno dejstvo.

 Predugovor i kapara (kod ugovora o kupoprodaji nepokretnosti)

Predugovor o zaključenju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti je široko korišćen pravni akt, kojim strane unapred izražavaju svoju nameru da u budućnosti zaključe glavni ugovor. Predugovor, iako ne stvara pravne posledice kao glavni ugovor, najčešće se zaključuje kao forma izražavanja ozbiljne namere da se, kada se ostvare predviđeni uslovi, ili protekne ugovoreni rok, zaključi glavni ugovor, i obavezno sadrži sve bitne elemente tog budućeg ugovora.

Problem koji se u praksi javlja, i predmet je većeg broja sudskih postupaka je tretman kapare koju ugovorne strane često predviđaju predugovorom. Dodatno, često se ta kapara, u slučaju zaključenja glavnog ugovora, uračunava u cenu nepokretnosti, pa je evidentno da kapara preuzima ulogu avansa.

Ali, da li opstaje pravo zadržavanja kapare položene u trenutku potpisivanja predugovora, odnosno obaveza plaćanja njene dvostruke vrednosti ukoliko se ne zakjluči glavni ugovor.

 Sudbina kapare u slučaju neuspelog zaključenja glavnog ugovora

S obzirom na pravnu prirodu kapare, da je u pitanju sredstvo stvarnog obezbeđenja budućeg ispunjenja obaveze preuzete ugovorom, a s obzirom da je i predugovor ugovor, treba biti obazriv u načinu formulisanja odredbe o kapari u tekstu predugovora. Ukoliko se predugovorom obećava buduća predaja kapare, pa se kapara ne predaje u trenutku zaključenja predugovora smatramo da je stanovište koje zauzima Apelacioni sud u Beogradu u presudi Gž 6890/2021 od 2.3.2023. godine, ispravan.

“Po oceni Apelacionog suda u Beogradu, članom 79 stav 1 Zakona o obligacionim odnosima-ZOO, propisano je da ako je u trenutku zaklјučenja ugovora jedna strana dala drugoj izvestan iznos novca ili izvesnu količinu drugih zamenlјivih stvari kao znak da je ugovor zaklјučen (kapara), ugovor se smatra zaklјučenim kad je kapara data, ako nije što drugo ugovoreno. To znači da je kapara realni akcesorni sporazum koji služi obezbeđenju glavnog ugovora i predstavlјa znak (dokaz) da je ugovor zaklјučen. Realnost obaveze – predaja kapare istovremeno sa glavnim ugovorom je klјučno obeležje, tada je kapara znak zaklјučenja ugovora.

Iz navedenog proizlazi da se u konkretnoj situaciji sporni iznos novca ne može smatrati kaparom, budući da nije predat istovremeno sa zaklјučenjem predugovora pa stoga nije znak odnosno dokaz da je predugovor zaklјučen, posebno kada je u pitanju overen predugovor što čini suvišnim realan znak zaklјučenja takvog (pred)ugovora. Sporni iznos novca takođe ne obezbeđuje izvršenje predugovora koji proizvodi obavezu zaklјučenja glavnog ugovora a ne obavezu isplate novčanog iznosa. Samo u slučaju da je kapara ugovorena kao odustanica, tada bi se primenjivala pravila o zadržavanju odnosno vraćanju udvojene kapare u zavisnosti od odgovornosti za neizvršenje ugovora, ali kako je izričita volјa stranaka da se ne ugovara odustanica, to je pravilan zaklјučak prvostepenog suda da dati iznos novca, iako je nazvan kaparom, ne proizvodi pravna dejstva kapare propisana članom 80 ZOO za slučaj neizvršenja ugovora, ali da stoji obaveza vraćanja po pravilima o sticanju bez osnova iz čl. 210 ZOO.”

Presuda Apelacionog suda u Beogradu, Gž 6890/2021 od 2.3.2023. godine)

 

Međutim, obrazloženje stava Apelacionog suda u Beogradu u presudi Gž 6734/2021 od 5.4.2023. godine, da funkcija kapare postoji samo ukoliko je predata u trenutku zaključenja glavnog ugovora, nije sasvim osnovan:

“Ugovorena je kupoprodajna cena u iznosu od 58.000 eura koju će kupci isplatiti prodavcima na sledeći način: kupci su na dan zaključenja predugovora 04.07.2016. godine isplatili iznos od 5.000 evra na ime kapare, što predstavljati deo kupoprodajne cene i to shodno visini suvlasničkih udela VV iznos od 2.500 eura i GG iznos od 2.500 eura. Preostali deo kupoprodajne cene u iznosu od 53.000 evra će isplatiti VV i GG u iznosu od po 26.500 evra, na dan zaključenja glavnog ugovora o kupoprodaji. (…)  Nakon zaključenja predugovora, parnične stranke su pregovarale, s obzirom da tužioci nisu imali dovoljno novca da bi isplatili ostatak kupoprodajne cene. Pregovori su trajali sve do dana 30.11.2016. godine kad su tuženi obavestili tužioce da će nepokretnost ponovo biti oglašena na prodaju počev od 01.12.2016. godine. Tuženi su zaključili ugovor o kupoprodaji predmetne nepokretnosti sa trećim licem dana 20.02.2017. godine, ali su takođe zadržali svako iznos od po 2.500 eura koji su im na dan zaključenja predugovora o kupoprodaji tužioci isplatili.

Imajući u vidu citirane odredbe zakona, iz istih proizilazi da se kapara daje u slučaju zaključenja ugovora, kao znak da je ugovor zaključen i kao sredstvo obezbeđenja, a ne u slučaju zaključenja predugovora, te su bez uticaja žalbeni navodi tuženih da su tužioci odgovorni što nije došlo do zaključenja glavnog ugovora o kupoprodaji zbog čega tuženi nisu u obavezi da tužiocima vrate primljene iznose. Naime, shodno citiranim odredbama Zakona o obligacionim odnosima, funkcija kapare postoji tek nakon zaključenog ugovora o kupoprodaji, a ukoliko glavni ugovor o kupoprodaji nije zaključen tada bi se ono što jedna ugovorna strana dala drugoj u vreme zaključenja predugovora smatralo samo delimičnim ispunjenjem ugovorne obaveze odnosno delimičnom isplatom kupoprodajne cene, a ne isplatom kapare.

Znači, kapara nužno pretpostavlja postojanje glavnog obaveznog ugovora, te stoga, zbog njegove akcesorne prirode proizlazi da može biti data samo istovremeno ili posle zaključenja glavnog ugovora, ali ne i pre toga, te nije od uticaja okolnost iz kojih razloga nije došlo do zaključenja glavnog ugovora. Kako se predugovorom preuzima obaveza da se docnije zaključi drugi glavni ugovor, u smislu odredbe člana 45 stav 1 Zakona o obligacionim odnosima, a u konkretnom slučaju glavni ugovor nije zaključen, izvršena isplata se ne može smatrati kaparom, koja je akcesorna po svojoj prirodi i koja ne može postojati bez zaključenja glavnog ugovora, već se predati iznos od ukupno 5.000 evra, odnosno svakom od tuženih po 2.500 evra, može jedino smatrati kao isplata dela kupoprodajne cene, a ne kao kapara.”

Presuda Apelacionog suda u Beogradu, Gž 6734/2021 od 5.4.2023. godine)

Zaključak

Kapara kao pravni institut ima značajnu ulogu u regulisanju prava i obaveza stranaka u predugovoru o zaključenju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Međutim, njena sudbina u slučaju neuspelog zaključenja glavnog ugovora zavisi od okolnosti u kojima je došlo do neizvršenja obaveza, ali možda još važnije od načina na koji je odredba o kapari u predugovoru pravno formulisana. Predmet predugovora je preuzimanje obaveze da se u određenom roku zaključi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti jeste ugovor, i mora biti zaključen pred javnim beležnikom u formi solemnizovane isprave,  a u pravnoinformacionom sistemu pojaviće se predbeležba buduće kupoprodaje predmetne nepokretnosti. Ukoliko je u trenutku zaključenja predugovora predat novčani iznos na ime kapare, smatramo da skrivljeno nezaključenje glavnog ugovora ima efekte zakonom predviđene za kaparu.

Ako se kapara kroz tekst ugovora zapravo tretira kao avans, pa se glavi ugovor ne zaključi krivicom jedne od ugovornih strana, primalac kapare drži neosnovano iznos kapare i biće dužan da taj iznos vrati.

Knićaninova 3
11000 Beograd
Srbija

+381 11 3222 921
+381 11 3222 922
+381 11 3222 972

office@gsm.legal

gsm.legal

• Blog

• Pridružite nam se

• Politika privatnosti