Tri nove obaveze investitora izgradnje objekata

– Zakon o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji-

Zakon o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji („Sl. glasnik RS“, br. 62/2023 -dalje: Izmena zakona), je stupio na snagu 4.8.2023. godine. Izmene je pretrpeo skoro ceo zakon, a neke od najznačajnijih se tiču ukidanja naknade za konverziju prava korišćenja u pravo svojine,  uvođenje novih elemenata „zelene agende“, obaveza izdavanja i vođenja „energetskih pasošaformiranje Agencije za prostorno planiranje i urbanizam Republike Srbije, uvođenje glavnog državnog urbaniste. U ovom tekstu ćemo ukratko skrenuti pažnju na tri nove obaveze investitora izgradnje.

Osiguranje od štete prema trećim licima koje može nastati izvođenjem radova (Član 129a, član 148.) i Pravilnik o uslovima osiguranja od profesionalne odgovornosti

Nova obaveza Investitora izgradnje prilikom prijave radova je da, pored do sada propisane dokumentacije, priloži i polisu osiguranja od štete prema trećim licima koja može nastati izvođenjem radova. U skladu sa izmenama zakona, a u cilju definisanja odgovora na praktična pitanja koja mogu biti postavljena, donet je novi Pravilnik o uslovima osiguranja od profesionalne odgovornosti („Sl. glasnik RS“, br. 81/2023- Pravilnik) kojim su do sada postojeće odredbe o profesionalnoj odgovornosti, dopunjene odredbama o odgovornosti investitora i izvođača radova. Investitor odnosno izvođač radova moraju biti osigurani od odgovornosti za štetu trećim licima koja može nastati izvođenjem radova i za koju odgovara investitor odnosno izvođač radova. Članom 6. Pravilnika, precizirane su minimalne sume osiguranja na koje mora biti ugovoreno osiguranje, pa tako Investitor odnosno izvođač ugovaraju osiguranja na minimalnu sumu osiguranja, po jednom štetnom događaju u visini od 20% od vrednosti radova naznačenih u aktu kojim se odobrava izvođenje radova, odnosno izgradnja objekta, ali ne više od 10.000.000 evra u dinarskoj protivvrednosti. Period trajanja osiguranja se utvrđuje za period izvođenja radova, odnosno izgradnje objekta.

Upravljanje otpadom nastalim tokom građenja na gradilištu

U skladu sa dopunama člana 158. Zakona, uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole potrebno je sada dostavitit i dokument o kretanju otpada, odnosno dokument o kretanju opasnog otpada kojim se potvrđuje da je otpad nastao građenjem i rušenjem (građevinski otpad), predat operateru postrojenja za tretman, odnosno skladištenje otpada. Na ovaj način je naglašena intencija zakonodavca da se investitori izgradnje kao i izvođači radova počnu pridržavati obaveza koje se tiču upravljanja i skladištenja građevinskog otpada. Odgovorni izvođač radova, naime,dužan je da upravlja građevinskim otpadom nastalim tokom građenja na gradilištu saglasno propisima kojima se uređuje upravljanje otpadom i da koristi i/ili skladišti građevinski otpad nastao tokom građenja na gradilištu saglasno propisima kojima se uređuje upravljanje otpadom.

Počev od 04/11/2023 na snazi je Uredba o načinu i postupku upravljanja otpadom od građenja i rušenja („Sl. glasnik RS“, br. 93/2023 i 94/2023 – ispr.) kojom je detaljnije propisan način i postupak upravljanja otpadom od građenja i rušenja. Vlasnik otpada od građenja i rušenja koji je nastao na gradilištu je vlasnik ili korisnik objekta ili dela objekta koji se nalazi na tom gradilištu i čijom aktivnošću je nastao građevinski otpad, odnosno investitor ili izvođač radova kad je na njih ugovorom preneto vlasništvo nad građevinskim otpadom, a proizvođač otpada od građenja i rušenja jeste svako lice čijom aktivnošću nastaje otpad od građenja i rušenja ili svako lice čijom aktivnošću prethodnog tretmana, mešanja ili drugim postupcima dolazi do promene sastava ili prirode otpada. Proizvođač otpada od građenja i rušenja dužan je da sačini plan upravljanja otpadom od građenja i rušenja (u daljem tekstu: Plan upravljanja otpadom), pribavi saglasnost na Plan upravljanja otpadom i organizuje njegovo sprovođenje, ako se radovi izvode na objektu koji je kategorije B, V i G ( preko 400 m2)..

Uz zahtev za izdavanje dozvole o uklanjanju objekta,  zahtev za izdavanje rešenja o građevinskoj dozvoli, posebnoj dozvoli za izvođenje pripremnih radova, privremenoj dozvoli i dozvoli za izvođenje radova dostavlja se rešenje o saglasnosti na Plan upravljanja otpadom, a Investitor je dužan da nadležnom inspektoru za građevinske poslove i poslove zaštite životne sredine stavi na uvid ili dostavi kopiju Plana upravljanja otpadom, na njegov zahtev, a da original čuva na gradilištu sve vreme trajanja radova.

Sertifikat o energetskim svojstvima zgrade, odnosno njenog posebnog dela  

Izmenama člana 4. Zakona propisana je obaveza da se prilikom overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i zaključenja ugovora o zakupu obavezno dostavlja i sertifikat o energetskim svojstvima zgrade, odnosno njenog posebnog dela. Sertifikat o energetskim svojstvima zgrada je dokument koji prikazuje energetska svojstva zgrade, ima propisani sadržaj, izgled, uslove i način izdavanja i izdat je kroz Centralni registar energetskih pasoša (CREP) i važi deset godina od dana izdavanja. Sertifikat o energetskim svojstvima zgrade, odnosno njenog posebnog dela se obavezno prilaže prilikom overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti ili zaključenja ugovora o zakupu i čini njegov sastavni deo. Ukoliko je predmet ugovora o kupoprodaji objekat ili deo objekta u izgradnji, sertifikat o energetskim svojstvima zgrade nije uslov za overu ugovora, već se isti prilaže po izdavanju upotrebne dozvole i upisu nepokretnosti ili dela nepokretnosti u evidenciju katastra nepokretnosti. Ova okolnost će značajno probuditi tržište izdavanja energetskih pasoša i usloviti da i stariji objekti moraju imati sertifikat, s obzirom da od dana stupanja na snagu Zakona sve nove zgrade moraju posedovati sertifikat o energetskim svojstvima zgrade, odnosno njenog posebnog dela, dok su vlasnici postojećih stambenih zgrada dužni da u roku od deset godina od dana stupanja na snagu ovog zakona pribave sertifikat o energetskim svojstvima zgrade odnosno njenog posebnog dela, o čemu će jedinica lokalne samouprave na čijoj teritoriji se zgrada nalazi, doneti opšti akt u roku od godinu dana od dana stupanja na snagu ovog Zakona.

Propisane su novčane kazne za propuštanje da se u ostavljenom roku postupi u skladu sa odredbama koje definišu obavezu pribavljanja i isticanja energetskog sertifikata.

Izmene i dopune zakona koje smo razmatrali ovim tekstom sa jedne strane imaju za cilj da poštovanje zakonskih obaveza odgovornosti investitora prema načelima zelene izgradne i ekologije podignu na novi nivo, s obzirom da je građevinarstvo kao jedna od najaktivnih privrednih grana ujedno i jedan od značajnih činilaca na planu uticaja na ekologiju u našoj zemlji. Sa druge strane, novouvedene obaveze će potencijalno dodatno uticati na povećanje ionako rekordno visokih cena nepokretnosti u zemlji, a način na koji su uvedene nove obaveze će potencijalno usložiti administrativne prepreke za ishodovanje građevinske i upotrebne dozvole, i blago usporiti kupoprodaju nepokretnosti.

Ovaj tekst je samo informativnog karakter i ne predstavlja pravni savet niti tumačenje zakona.