Zakup predstavlja jedan od najstarijih i najčešće korišćenih ugovornih odnosa. Iako je uređen Zakonom o obligacionim odnosima, zakon ne propisuje pisanu formu kao uslov njegove punovažnosti. Drugim rečima, ugovor o zakupu može nastati i bez formalno sačinjenog pisanog ugovora, pod uslovom da postoji saglasnost volja ugovornih strana o njegovim bitnim elementima.
Osnovni elementi ugovora o zakupu ostali su nepromenjeni decenijama. Da bi zakup postojao, potrebno je da postoji predmet zakupa, zakupnina kao naknada za korišćenje stvari i vreme trajanja zakupa, koje može biti određeno ili neodređeno. Međutim, iako se suština zakupa nije promenila, ugovori o zakupu danas izgledaju značajno drugačije nego pre dvadeset ili trideset godina.
Nekada su ugovori o zakupu uglavnom sadržali nekoliko osnovnih odredaba koje su uređivale predmet zakupa, visinu zakupnine, trajanje ugovora i osnovna prava i obaveze ugovornih strana. Danas nije neuobičajeno da ugovor o zakupu ima nekoliko desetina stranica, sa velikim brojem priloga, izjava i sredstava obezbeđenja.
Delom je takva promena opravdana potrebama savremenog tržišta. Veća vrednost nepokretnosti, složeniji poslovni modeli i potreba za većom pravnom sigurnošću doveli su do razvoja brojnih ugovornih mehanizama koji štite interese ugovornih strana. Međutim, praksa pokazuje da značajan broj odredaba koje se danas smatraju standardom pre svega služi zaštiti zakupodavca, dok zakupca često stavlja u znatno nepovoljniji položaj.
Savremeni ugovori o zakupu redovno sadrže obaveze zakupca koje prevazilaze osnovnu obavezu plaćanja zakupnine i urednog korišćenja predmeta zakupa. Tako se danas često ugovaraju depoziti, menice, bankarske garancije, pravo zadržavanja zakupčevih stvari, mogućnost njihove prinudne prodaje radi namirenja potraživanja, ugovorne kazne, unapred određeni iznosi naknade štete ili mehanizmi za njeno obračunavanje, kao i obaveze koje tradicionalno nisu bile na strani zakupca, poput snošenja pojedinih poreskih opterećenja.
Posmatrano pojedinačno, mnoge od ovih odredaba imaju svoje opravdanje. Zakupodavac želi da obezbedi naplatu svojih potraživanja i minimizira rizik od neurednog izvršenja ugovora. Problem nastaje kada se veliki broj takvih mehanizama kumulira u jednom ugovoru. Tada zakupac preuzima veliki broj ugovornih obaveza čije i najmanje kršenje može predstavljati osnov za raskid ugovora, aktiviranje sredstava obezbeđenja i naplatu različitih penala. Na taj način se, formalno gledano, ugovara veliki broj pojedinačnih obaveza, dok se suštinski stvara širok prostor za jednostrani raskid ugovora od strane zakupodavca.
To, međutim, ne znači da su sve savremene ugovorne odredbe nepotrebne. Naprotiv, određeni mehanizmi predstavljaju značajan doprinos pravnoj sigurnosti.
Posebno je značajno ugovaranje svojstva izvršnog naslova kod javnobeležnički potvrđenih ugovora o zakupu. U situacijama kada zakupac nakon prestanka ugovora odbija da preda predmet zakupa, zakupodavac može izbeći dugotrajne sudske postupke i efikasnije ostvariti svoje pravo na povraćaj nepokretnosti. Takve odredbe predstavljaju primer ugovornog rešenja koje koristi pravnoj sigurnosti obe strane i doprinosi efikasnijem funkcionisanju pravnog prometa.
Posebno pitanje predstavlja zakup zaključen na određeno vreme.
Osnovna svrha takvog ugovora jeste upravo izvesnost. Zakupodavac zna koliko dugo će ostvarivati prihode od zakupnine, dok zakupac zna da će tokom ugovorenog perioda moći nesmetano da koristi predmet zakupa i planira svoje poslovanje ili životne potrebe. Upravo zbog toga izazivaju pažnju odredbe koje se sve češće pojavljuju u praksi, a kojima se zakupodavcu daje pravo da jednostrano raskine ugovor zaključen na određeno vreme bez navođenja razloga, uz poštovanje određenog otkaznog roka. Iako je sloboda ugovaranja jedno od osnovnih načela obligacionog prava, postavlja se pitanje u kojoj meri je takvo ugovorno rešenje u skladu sa samom prirodom zakupa zaključenog na određeno vreme. Ukoliko jedna strana može u svakom trenutku okončati ugovor bez posebnog razloga, postavlja se pitanje šta uopšte ostaje od izvesnosti koja predstavlja osnovni razlog zbog kojeg se ugovor zaključuje na određeni period.
Kada se ovakve odredbe posmatraju zajedno sa velikim brojem dodatnih obaveza koje se ugovaraju na strani zakupca, dolazi se do situacije u kojoj zakupodavac raspolaže brojnim mehanizmima za raskid ugovora i aktiviranje različitih oblika obezbeđenja, dok zakupac često nema odgovarajući nivo ugovorne zaštite.
Zbog toga je danas važnije nego ikada da se ugovor o zakupu ne posmatra kao standardni formular koji se potpisuje bez detaljne analize. Iza velikog broja stranica često se ne krije samo uređivanje tehničkih pitanja korišćenja nepokretnosti, već pažljivo raspoređivanje ugovornih rizika između ugovornih strana. Upravo od toga kako su ti rizici raspoređeni zavisi da li će ugovor o zakupu predstavljati uravnotežen pravni odnos ili instrument koji jednoj strani daje znatno povoljniji položaj od druge.