Забрана извршења на јединој непокретности дужника – новина у Закону о извршењу и обезбеђењу

Најновијим изменама и допунама Закона о извршењу и обезбеђењу уведено је важно ограничење када је реч о принудној наплати потраживања. Закон сада предвиђа да се извршење, по правилу, не може спровести на непокретности која представља једини стан или кућу дужника, односно једини дом у коме дужник и чланови његовог домаћинства живе.

Циљ ове измене је да се успостави боља равнотежа између интереса поверилаца да наплате своја потраживања и потребе да се дужнику обезбеди минимум егзистенцијалне сигурности. У пракси су раније постојале ситуације у којима је због релативно малих дугова долазило до продаје јединог стана дужника, што је често изазивало снажне реакције јавности и постављало питање социјалне правичности система извршења.

Увођењем овог правила законодавац је поставио јасну границу: једини дом дужника не може бити предмет извршења, чиме се спречава да дужник и његова породица остану без основних услова за живот.

Услови под којима једини стан дужника не може бити предмет извршења

Закон не прописује апсолутну забрану извршења на стану, већ поставља више кумулативних услова који морају бити испуњени да би непокретност била заштићена од извршења. То значи да се заштита примењује само ако су испуњени сви законом прописани критеријуми.

            Конкретно, непокретност која служи за задовољење стамбених потреба извршног дужника не може бити предмет извршења ако су испуњени следећи услови:

• ради се о јединој непокретности коју извршни дужник има у својини;
• извршни дужник има пријављено пребивалиште на тој адреси најмање пет година пре подношења предлога за извршење, при чему адреса не сме бити пасивизирана;
• непокретност има површину до 60 m²;
• главница потраживања ради чијег намирења се води извршење не прелази половину тржишне вредности непокретности, која се утврђује у складу са актом јединице локалне самоуправе;
• извршни дужник у периоду од три године пре подношења предлога за извршење није отуђио другу непокретност, није је поклонио, нити се одрекао права на наслеђивање непокретности или закључио уговор о доживотном издржавању.

Тек ако су сви наведени услови испуњени, непокретност која представља једини дом дужника ужива законску заштиту од извршења. У супротном, она може бити предмет принудне продаје у извршном поступку.

Изузеци – када стан ипак може бити предмет извршења

Ипак, ова заштита није апсолутна. Закон предвиђа одређене изузетке, односно ситуације у којима и једина непокретност може бити предмет извршења.

То се пре свега односи на случајеве када:

• је на непокретности већ успостављена хипотека или друго средство обезбеђења ради обезбеђења потраживања,
• је дужник изричито пристао да се непокретност користи као средство обезбеђења дуга,
• је у питању потраживање које по својој природи оправдава јаче средство принудне наплате (на пример одређене врсте законски заштићених потраживања).

У таквим ситуацијама, заштита јединог дома уступа место принципу да поверилац има право да наплати потраживање из средства које је управо у ту сврху и било обезбеђено.

Практичне последице у поступку извршења

У пракси, ова измена значи да повериоци у већем броју случајева више неће моћи да се намире продајом јединог стана или куће дужника. То ће неминовно довести до тога да се у поступку извршења чешће користе друга средства извршења, као што су:

• заплена зараде,
• заплена новчаних средстава са рачуна,
• извршење на покретним стварима,
• извршење на другој имовини дужника, уколико она постоји.

Другим речима, стан више не представља „прву мету“ извршења када је реч о лицу које нема другу непокретност.

Право на дом и европски стандарди

Идеја да се штити дом дужника није нова у правном систему Србије. Право на поштовање дома предвиђено је чланом 8 European Convention on Human Rights, који штити приватни и породични живот, дом и преписку.

Република Србија је ову конвенцију ратификовала, па она представља саставни део уставноправног поретка и примењује се непосредно. То значи да је и пре ових измена постојала обавеза да се у поступцима који могу довести до губитка дома води рачуна о пропорционалности и заштити основних права.

Новине у Закону о извршењу и обезбеђењу зато се могу посматрати као конкретизација већ постојећег права на дом. Док је раније та заштита углавном произилазила из уставних и међународних стандарда и судске праксе, сада је она добила и јасну, експлицитну форму у самом закону.

На тај начин систем извршења у Србији прави корак ка моделу у коме је принудна наплата и даље ефикасна, али се истовремено води рачуна о томе да она не доведе до најдрастичније последице – губитка јединог дома.