Zabrana izvršenja na jedinoj nepokretnosti dužnika – novina u Zakonu o izvršenju i obezbeđenju

Najnovijim izmenama i dopunama Zakona o izvršenju i obezbeđenju uvedeno je važno ograničenje kada je reč o prinudnoj naplati potraživanja. Zakon sada predviđa da se izvršenje, po pravilu, ne može sprovesti na nepokretnosti koja predstavlja jedini stan ili kuću dužnika, odnosno jedini dom u kome dužnik i članovi njegovog domaćinstva žive.

Cilj ove izmene je da se uspostavi bolja ravnoteža između interesa poverilaca da naplate svoja potraživanja i potrebe da se dužniku obezbedi minimum egzistencijalne sigurnosti. U praksi su ranije postojale situacije u kojima je zbog relativno malih dugova dolazilo do prodaje jedinog stana dužnika, što je često izazivalo snažne reakcije javnosti i postavljalo pitanje socijalne pravičnosti sistema izvršenja.

Uvođenjem ovog pravila zakonodavac je postavio jasnu granicu: jedini dom dužnika ne može biti predmet izvršenja, čime se sprečava da dužnik i njegova porodica ostanu bez osnovnih uslova za život.

Uslovi pod kojima jedini stan dužnika ne može biti predmet izvršenja

Zakon ne propisuje apsolutnu zabranu izvršenja na stanu, već postavlja više kumulativnih uslova koji moraju biti ispunjeni da bi nepokretnost bila zaštićena od izvršenja. To znači da se zaštita primenjuje samo ako su ispunjeni svi zakonom propisani kriterijumi.

Konkretno, nepokretnost koja služi za zadovoljenje stambenih potreba izvršnog dužnika ne može biti predmet izvršenja ako su ispunjeni sledeći uslovi:

• radi se o jedinoj nepokretnosti koju izvršni dužnik ima u svojini;
• izvršni dužnik ima prijavljeno prebivalište na toj adresi najmanje pet godina pre podnošenja predloga za izvršenje, pri čemu adresa ne sme biti pasivizirana;
• nepokretnost ima površinu do 60 m²;

• glavnica potraživanja radi čijeg namirenja se vodi izvršenje ne prelazi polovinu tržišne vrednosti nepokretnosti, koja se utvrđuje u skladu sa aktom jedinice lokalne samouprave;

• izvršni dužnik u periodu od tri godine pre podnošenja predloga za izvršenje nije otuđio drugu nepokretnost, nije je poklonio, niti se odrekao prava na nasleđivanje nepokretnosti ili zaključio ugovor o doživotnom izdržavanju.

Tek ako su svi navedeni uslovi ispunjeni, nepokretnost koja predstavlja jedini dom dužnika uživa zakonsku zaštitu od izvršenja. U suprotnom, ona može biti predmet prinudne prodaje u izvršnom postupku.

Izuzeci – kada stan ipak može biti predmet izvršenja

Ipak, ova zaštita nije apsolutna. Zakon predviđa određene izuzetke, odnosno situacije u kojima i jedina nepokretnost može biti predmet izvršenja.

To se pre svega odnosi na slučajeve kada:

• je na nepokretnosti već uspostavljena hipoteka ili drugo sredstvo obezbeđenja radi obezbeđenja potraživanja,

• je dužnik izričito pristao da se nepokretnost koristi kao sredstvo obezbeđenja duga,

• je u pitanju potraživanje koje po svojoj prirodi opravdava jače sredstvo prinudne naplate (na primer određene vrste zakonski zaštićenih potraživanja).

U takvim situacijama, zaštita jedinog doma ustupa mesto principu da poverilac ima pravo da naplati potraživanje iz sredstva koje je upravo u tu svrhu i bilo obezbeđeno.

Praktične posledice u postupku izvršenja

U praksi, ova izmena znači da poverioci u većem broju slučajeva više neće moći da se namire prodajom jedinog stana ili kuće dužnika. To će neminovno dovesti do toga da se u postupku izvršenja češće koriste druga sredstva izvršenja, kao što su:

• zaplena zarade,
• zaplena novčanih sredstava sa računa,
• izvršenje na pokretnim stvarima,
• izvršenje na drugoj imovini dužnika, ukoliko ona postoji.

Drugim rečima, stan više ne predstavlja „prvu metu“ izvršenja kada je reč o licu koje nema drugu nepokretnost.

Pravo na dom i evropski standardi

Ideja da se štiti dom dužnika nije nova u pravnom sistemu Srbije. Pravo na poštovanje doma predviđeno je članom 8 European Convention on Human Rights, koji štiti privatni i porodični život, dom i prepisku.

Republika Srbija je ovu konvenciju ratifikovala, pa ona predstavlja sastavni deo ustavnopravnog poretka i primenjuje se neposredno. To znači da je i pre ovih izmena postojala obaveza da se u postupcima koji mogu dovesti do gubitka doma vodi računa o proporcionalnosti i zaštiti osnovnih prava.

Novine u Zakonu o izvršenju i obezbeđenju zato se mogu posmatrati kao konkretizacija već postojećeg prava na dom. Dok je ranije ta zaštita uglavnom proizilazila iz ustavnih i međunarodnih standarda i sudske prakse, sada je ona dobila i jasnu, eksplicitnu formu u samom zakonu.

Na taj način sistem izvršenja u Srbiji pravi korak ka modelu u kome je prinudna naplata i dalje efikasna, ali se istovremeno vodi računa o tome da ona ne dovede do najdrastičnije posledice – gubitka jedinog doma.